Le LMNP reste rentable en 2026 pour un client qui vise une détention longue sur un bien bien choisi, mais ce n’est plus l’outil « zéro impôt, sortie libre » d’il y a cinq ans. Trois textes ont changé l’équation : la réintégration des amortissements dans la plus-value (cessions depuis le 15 février 2025), la loi Le Meur sur les meublés de tourisme et, en discussion depuis le 1er octobre 2026, le plafonnement des amortissements prévu par le PLF 2027. Voici comment présenter le LMNP 2026 à vos clients, chiffres à l’appui.
LMNP 2026 : les règles en vigueur aujourd’hui
LMNP ou LMP : le bon critère
Une erreur circule encore dans de nombreux supports : le seuil LMP ne se calcule pas sur « 50 % des revenus du foyer ». Selon service-public.fr, votre client reste LMNP si au moins l’une de ces deux conditions est remplie :
- les recettes de location meublée du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;
- ou elles sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, etc.).
Le passage en LMP change le régime social et celui des plus-values (régime professionnel). Pour un client proche des seuils, la simulation doit intégrer ce basculement avant toute acquisition supplémentaire.
Micro-BIC : les plafonds 2026 après la loi Le Meur
| Type de location | Plafond de recettes 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le seuil de 83 600 € résulte de la revalorisation triennale (77 700 € pour les revenus 2025). Pour la location saisonnière, la loi Le Meur a durci à la fois l’abattement et les outils de régulation locale : la vérification du règlement communal fait désormais partie du diagnostic.
Prélèvements sociaux : un écart à expliquer
Depuis la LFSS 2026, les revenus de location meublée relèvent des prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, tandis que les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Un détail en apparence, mais qui pèse dans la comparaison avec la location nue ou les SCPI (voir notre article sur l’intégration des SCPI dans une stratégie client).
Réintégration des amortissements : l’impact réel sur la plus-value
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), les amortissements admis en déduction au régime réel minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value des particuliers (article 150 VB du CGI). Concrètement, plus votre client a amorti, plus la plus-value imposable est élevée à la revente.
Quatre nuances à rappeler en rendez-vous :
- Exceptions : les logements situés en résidences pour étudiants, en résidences services pour seniors et dans les établissements médico-sociaux (EHPAD notamment) sont exclus du dispositif.
- Années au micro-BIC : elles n’entraînent aucune minoration, puisqu’aucun amortissement n’a été déduit.
- Durée de détention : les abattements du régime des particuliers continuent de s’appliquer (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
- Transmission : une donation ou une succession n’est pas une cession à titre onéreux et ne génère pas de plus-value. C’est un argument fort pour les stratégies de transmission (voir les clés de la donation entre vifs).
Le message à porter : la réforme pénalise l’achat-revente à 8 ou 12 ans, pas la détention longue ni la transmission.
PLF 2027 : le plafonnement des amortissements en discussion
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, reprend une piste ouverte par le rapport parlementaire n° 3056 de juillet 2026. Selon les premières analyses du texte (article 7) :
- l’amortissement des locaux en LMNP serait déductible dans la limite d’un taux de 2,5 % et de 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) ;
- application aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027 ;
- les amortissements écartés par ces nouvelles règles ne seraient plus reportables ;
- les amortissements déjà en report avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable ;
- les résidences pour étudiants, pour personnes âgées et certaines structures médico-sociales seraient exclues.
Statut au 5 octobre 2026 : mesure en discussion, non votée. L’examen à l’Assemblée nationale s’ouvre mi-octobre et le texte peut évoluer jusqu’à la lecture définitive. Ne pas modifier un plan d’amortissement par anticipation : le régime réel s’applique en 2026 dans ses conditions actuelles.
Exemple chiffré : avant et après le PLF 2027
Bien acheté 250 000 €, dont 200 000 € amortissables (hors terrain et hors mobilier), loyers annuels de 12 000 €, charges déductibles de 4 000 €. Calcul simplifié, sans amortissement par composants ni mobilier.
| Règles 2026 | PLF 2027 (si adopté en l’état) | |
|---|---|---|
| Amortissement des locaux | 6 667 € (sur 30 ans) | 5 000 € (2,5 %, sous le plafond de 7 000 €) |
| Résultat imposable | 1 333 € | 3 000 € |
| Surcroît d’impôt (TMI 30 % + PS 18,6 %) | — | environ 810 € par an |
L’avantage du réel reste réel, mais il s’érode. Pour les clients qui ont acheté cher ou qui cumulent plusieurs lots, le plafond de 7 000 € par foyer devient le paramètre déterminant.
DPE : le calendrier qui conditionne la valeur du bien
- Logements classés G : interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
- Classés F : à partir du 1er janvier 2028.
- Classés E : à partir du 1er janvier 2034.
Le calcul a bougé : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et une nouvelle baisse est prévue au 1er janvier 2027 par un arrêté d’août 2026. Certains studios chauffés à l’électricité gagnent une classe sans travaux : faites refaire le diagnostic avant de conclure qu’un bien est « invendable ». Un projet de loi sur le logement, encore en discussion, envisage par ailleurs des délais pour les bailleurs qui engagent des travaux.
Comment présenter le LMNP à vos clients en 2026
Le LMNP n’est plus un produit de défiscalisation. C’est un actif immobilier à fiscalité optimisée sur la durée. Cinq questions structurent le rendez-vous :
- Quel horizon et quelle sortie ? Revente à moyen terme, conservation longue ou transmission. La réintégration et le PLF 2027 changent la réponse selon le scénario.
- Quel support ? Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales échappent à la réintégration et, en l’état du PLF, au plafonnement. Contrepartie : la dépendance à l’exploitant.
- Quel régime ? Micro-BIC ou réel, avec un test de sensibilité au plafond de 7 000 €.
- Quel DPE et quels travaux ? Coût des travaux intégré au plan de financement, nouveau calcul du DPE vérifié.
- Quel bail ? En résidence services : solidité financière de l’exploitant, clause d’indexation, répartition des charges (article 606 du Code civil), conditions de renouvellement.
Pour un client fortement imposé, comparez systématiquement avec la nue-propriété (voir nue-propriété et usufruit) et vérifiez l’effet sur l’assiette taxable (voir IFI 2026).
Ce qu’un groupement apporte sur ce dossier
Entre une réforme de 2025, des plafonds revalorisés en 2026 et un PLF 2027 qui va bouger pendant huit semaines, le LMNP est typiquement le sujet où un cabinet seul s’épuise en veille. Un groupement mutualise cette veille, les outils de simulation, l’accès à des partenaires sélectionnés (exploitants, experts-comptables spécialisés) et les modèles de documentation du conseil. C’est l’objet des services du groupement et l’un des avantages d’un groupement pour un CGP indépendant.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore rentable en 2026 ?
Oui, pour une détention longue ou une stratégie de transmission, sur un bien au DPE maîtrisé. Il l’est moins pour l’achat-revente à moyen terme, depuis la réintégration des amortissements dans la plus-value (cessions depuis le 15 février 2025).
Quelles résidences échappent à la réintégration des amortissements ?
Les logements situés en résidences pour étudiants, en résidences services pour seniors et dans les établissements médico-sociaux comme les EHPAD. En l’état, le PLF 2027 prévoit les mêmes exclusions pour le plafonnement des amortissements.
Que prévoit le PLF 2027 pour le LMNP ?
Le projet présenté le 1er octobre 2026 prévoit de limiter l’amortissement déductible des locaux à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. La mesure est en discussion au Parlement et peut évoluer.
Quel est le seuil du micro-BIC en 2026 ?
83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (abattement de 50 %), 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement de 30 %).
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Article d’information à destination des professionnels du patrimoine.